Панелните блокове са морално и технически остарели. Всеки, който има възможност, ги напуска
През последното тримесечие имаше спад на подписаните сделки за покупка на жилище според данните на Агенцията по вписванията.
Ще доведе ли това до спад в цените на апартаментите, ще има ли промени след вдигането на лихвите по кредитите и какво да очакваме на пазара на имоти в София догодина?
Според председателя на УС на Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП) Георги Шопов последните данни на Агенцията по вписванията има спад на сделките с имоти през последното тримесечие на тази година.
Това се дължи на няколко неща.
Най-важното е много бързото покачване на цената на жилищата в големите градове, което се дължи най-вече на инфлацията.
Освен това предишното тримесечие имаше голям бум на сделките.
Ако погледнем сделките на годишна база имаме повишаване на сделките с 1,5% за тримесечието на годишна база.
Наблюденията на Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП), е че последните три месеца огледите и запитването за покупка на апартаменти са нараснали с около 12%, но броят на подписаните договори е надолу с 6%, което означава, че интересът за покупките в големите градове и най-вече в София, продължава да е голям и расте, но сделките намаляват, заради скока на цените.
Въпреки желанието и необходимостта на хората да купят жилище, те нямат тази възможност.
Това е много опасна тенденция, която се наблюдава в Западна Европа и в развития свят.
Проблемът е покачването на себестойността на строителството – ръст от 27% в рамките на една година, на база статистика и анализ на НАСП.
Това, което сме могли да построим миналата година със 100 лева, днес ни струва 127 лева.
Причината за това не е войната в Украйна, а напечатването на огромна парична маса в САЩ и ЕС с оглед поемането на социалните негативи от Ковид кризата и сега плащаме цената на тези напечатани и раздадени пари.
Обезценката на парите в бита на човек дори е по-висока от тази в строителството – до 32%.
Това е много негативна тенденцията.
Според наше наблюдение и анализ в рамките на година и половина, при инфлационни процеси, доходите на хората нарастват съгласно инфлацията.
В рамките на 6 години в България минималната работна заплата се качи два пъти, което е 15% покачване на този индикатор, по който много заплати се определят в България, включително на държавни служители, частния сектор и т.н.
По анализ на НАСП за последната година продажната цена на жилищата се е качила с 25%, докато на някои места се казва, че това число е 37%.
Зависи обаче каква извадка се прави и дали се включват луксозни жилища. Ние правим извадка за жилищата по квартали като „Дружба“, Люлин“, „Надежда“, където масовия софиянец може да си купи ново жилище (ново строителство).
Ако инфлацията в жилищното строителство е с ръст 27%, то цените на жилищата за една година са се качили с 25%. През юни миналата година вдигнаха заплатите на държавните и общинските служители с 10%-20%, но намалиха някои бонуси и социални придобивки.
Може да се каже, че заплатите са се покачили с 12%.
При осредняване данни, считаме, че в рамките на една година, като вземем и частния сектор, покачването на заплатите е с 10%.
Това значи, че възможността ни за покупка на жилище се е увеличила с 10% с оглед заплата, а с оглед цената на жилището е намалява с 25%, т.е. ние сме обеднели във възможността си за покупка на жилище.
Важен показател, който се следи от ООН за всяко населено място е покупателната способност.
Той дава оценка на това каква възможност има населението за покупка на жилище – съотношението на средната работна заплата на града върху цената на един квадратен метър жилищна площ.
Според данните за 2021-а година средната заплата нето за София е 1650 лева. цената на жилищата е около 2000 лева на кв. м. и това прави коефициент на достъпност 0,8.
Това значи, че с една заплата можем да си купим 0,8 кв. м. жилищна площ.
За третото тримесечие на 2022 година средната заплата в София е станала 1800 лева, а цената на жилищата 2500 лева, което прави този коефициент на достъпност 0,7.
Според сметките това означава, че ние сме обеднели във възможността да си купим жилище с 12% за една година.
Нашата прогноза е, че в рамките на една година доходите ще догонят инфлацията и достъпността ще се промени. За сравнение, в градовете в Западна Европа, достъпността е почти нулева – коефициентът е под 0,1, каза още той.
Проблемът с панелните блокове е, че те са морално и технически остарели. Те не предлагат комфорт на живот, който изисква съвременният човек.
Всеки, който има възможност ги напуска.
Не съм оптимистично настроен за тези квартали, виждайки какво се случва на други места по света – има цели изоставени квартали, защото когато хората се замогнат се местят на по-хубаво място.
Бавно вървим към такава тенденция.
Ние сме на челно място в ЕС по достъпност на жилища в големите градове, но тенденцията е това да изчезва.
